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Droit de succession : comment réaliser un projet immobilier sur votre maison familiale

Droit de succession : comment réaliser un projet immobilier sur votre maison familiale

Il est fréquent qu’un sénégalais expatrié exprime la volonté de démolir et de reconstruire la maison de ses parents en vue d’en faire bénéficier l’ensemble de ses frères et sœurs ou ayants-droit.

Mais la plupart des gens ne savent pas comment s’y prendre. Quelques conseils pratiques vous sont formulés dans cet article. Le cas le plus fréquent concerne les maisons ayant appartenues à un parent décédé. Dans ce cas, il faudra d’abord régler les problèmes de succession (héritage) avant d’envisager une quelconque opération.

Bref exposé du droit successoral

Le droit successoral est la manière qui traite des problèmes d’héritage et de partage des biens d’une personne décédée.

Au Sénégal, une succession est ouverte au jour du décès de l’individu. Mais souvent les héritiers ignorent complètement les formalités et les procédures à suivre pour se conformer à loi.

Ce qu’il faut savoir c’est que la qualité d’héritier s’acquiert légalement par un acte judiciaire appelé JUGEMENT d’HEREDITE ; être héritier sans avoir un jugement d’hérédité équivaut à un enfant non déclaré à l’Etat-Civil après sa naissance.

Donc seul le jugement d’hérédité permet de prouver sa qualité d’héritier.

Pour l’obtention de ce document essentiel, la famille du défunt doit, après le décès, constituer un dossier comprenant :

  • Les extraits de naissance de tous les enfants
  • le certificat de mariage du ou des conjoint(s) du défunt,
  • le bulletin ou le certificat de décès du défunt concerné,
  • la copie de la pièce d’identité de deux témoins qui connaissent bien la personne décédée
  • et une requête écrite adressée au Président du Tribunal Départemental du lieu du décès.

Après réception de ce dossier, le Président du Tribunal Départemental fixe une date d’audience et demande à ce que les deux témoins se présentent devant lui pour confirmer qu’aucun héritier n’a été omis.

Sur la base de l’audition des témoins, le Président délivre aux héritiers UN JUGEMENT D’HEREDITE.

Ensuite, les héritiers doivent observer un délai d’attente de deux (02) mois à compter de la date du Jugement d’hérédité pour vérifier s’il n’y a pas eu de contestation ou une demande en annulation du jugement.

Passé ce délai de 2 mois, les héritiers peuvent obtenir un CERTIFICAT DE NON APPEL NI OPPOSITION qui est délivré par le GREFFIER du Tribunal Départemental.

C’est seulement à ce moment qu’une personne peut prétendre légalement être Héritier de tel ou tel individu décédé.

Le problème de la qualité d’héritier réglé, la famille doit s’occuper de la deuxième étape de la procédure relative à l’inventaire des biens meubles et immobiliers du défunt et au paiement des droits de succession.

Il s’agira tout d’abord de répertorier tous les titres fonciers des maisons ayant appartenu au défunt, ses comptes bancaires, ses voitures, ses biens mobiliers etc.

Chaque bien est évalué par les héritiers et le tout va constituer la masse des biens à partager aux héritiers.

Les Héritiers doivent ensuite payer les Droits de mutation après Décès à l’Etat du Sénégal.

Une personne ne peut pas hériter un bien sans pour autant payer au Trésor public les droits de succession.

Lors de la réforme du Code Général des Impôts en date du 23 mars 2015, les droits de succession ont été fixé à un taux de 2 % sur la masse des biens du défunt mais après un abattement de 200 Millions de Francs. Par conséquent, tant que la valeur des biens du défunt est inférieure à 200 millions, le Trésor ne perçoit qu’un droit fixe de 25.000 F CFA.

Après paiement des droits au Trésor, les héritiers seront autorisés à transférer les titres fonciers du défunt à leurs noms personnels. Cette procédure se fait devant un Notaire.

Réalisation du projet sur la maison familiale 

Une fois ces procédures de régularisation terminée, la personne expatriée peut envisager avec l’accord des autres copropriétaires, de construire un bâtiment sur le terrain commun.

Pour ce faire, il est fortement conseillé de faire un écrit qui retrace l’accord de la famille et de le faire enregistrer aux Impôts pour en donner une date certaine.

Ce protocole entre membres de la famille doit indiquer le coût des investissements qui seront faits, la durée des travaux, la période de remboursement de l’investissement (soit par récupération des loyers ou par vente d’une partie du bâtiment sous le régime de la copropriété) et les autres modalités de la mise à disposition. Il est même parfois souhaitable de créer une société et de faire apport de l’assiette foncière du projet à la société qui regroupera l’ensemble des héritiers copropriétaires. Pour en savoir plus, demandez conseil à votre notaire ou votre avocat ou votre conseiller juridique.

 

About Me Thierno Mamadou Kane

Maitre Kane est conseiller juridique en Droit Immobilier et Droit des Sociétés. Vous pouvez le contacter au gattasarl@gmail.com pour des conseils avisés.

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